Wynajem mieszkania może wydawać się z pozoru łatwym zadaniem. Wystarczy przecież wyremontować lub urządzić mieszkanie, a następnie wystawić ogłoszenie na portalu. Jeśli chcemy, aby najem był maksymalnie zyskowny przy minimalnym zaangażowaniu, warto oddać temat w ręce specjalistów od zarządzania najmem. Profesjonalne firmy oferują kompleksowe zarządzanie wynajmem mieszkania, zapewniając efektywność, skuteczność i niezawodność w znalezieniu odpowiednich najemców oraz przeprowadzeniu homestagingu, aby podnieść standard mieszkania.

Na czym polega zarządzanie najmem?

Warto zacząć od zrozumienia czym jest zarządzanie najmem. W szerokim rozumieniu jest to usługa polegająca na oddaniu czynności związanych z obsługą wynajmowanego mieszkania wyspecjalizowanej firmie.

Zależnie od oferty, zarządzanie najmem obejmować może:

• Przygotowanie mieszkania do najmu

• Home staging i sesję zdjęciową

• Obsługę procesu wynajmu mieszkania - od wyceny, przez wystawienia ogłoszenia do przygotowania profesjonalnej umowy najmu

• Przeprowadzanie spotkań pokazowych, weryfikację kandydatów oraz negocjacje i podpisanie umowy z najemcami

• Rozliczanie należności i opłatę rachunków związanych z mieszkaniem (również rozliczeń z Urzędem Skarbowym i przygotowanie PIT-28)

• Stały kontakt z najemcami i administracją budynku

• Natychmiastowa i profesjonalna obsługa w przypadku awarii lub innych problemów związanych z mieszkaniem

• Regularne kontrole stanu mieszkania

• Zakończenie współpracy z dotychczasowymi najemcami i znalezienie nowych

Na usługę zarządzania najmem zdecydować się możemy zarówno w sytuacji gdy dopiero przystępujemy do najmu po raz pierwszy, jak i kiedy mamy już najemców i chcemy przekazać wszystkie obowiązki związane z ich obsługą. 

Ponadto atrakcyjność tej usługi rośnie wraz z liczbą wynajmowanych mieszkań. W przypadku obsługi 3 i więcej nieruchomości, zarządzanie i rozliczanie najmu zaczyna być najczęściej czasochłonne i uciążliwe dla osoby nie zajmującej się tym w pełnym wymiarze czasu. Z tego powodu, często decydują się na nią inwestorzy, którzy wynajem mieszkań traktują jako inwestycję i znaczne, dodatkowe źródło dochodów.

Oddanie profesjonalnej firmie zarządzania najmem pozwoli nie tylko na uniknięcie uciążliwych obowiązków.Powinno ono również dawać właścicielowi poczucie spokoju i zabezpieczenia w nagłych wypadkach. Od tych związanych z usuwaniem awarii w mieszkaniu, aż po sytuacje problematyczne z najemcami. Ponadto, w przypadku, gdy przekazujemy wynajem mieszkania profesjonalistom, możemy oczekiwać wcześniejszej weryfikacji najemców i gwarancji, że wybrani lokatorzy będą rzetelnie wywiązywać się ze swoich zobowiązań związanych z najmem.

Ile to kosztuje?

Koszt usługi zarządzania najmem waha się zależnie od firmy z którą zdecydujemy się współpracować oraz zakresu na jaki się zdecydujemy.

Standardowo, koszt ten wynosi między 10% a 20% zysku z najmu.

Dzięki skorzystaniu z pomocy profesjonalistów przy wynajmowaniu mieszkania, mamy możliwość lepszego przygotowania mieszkania i zwiększenia jego wartości. Jeśli zdecydujemy się na kompleksową usługę obejmującą wsparcie w wystroju i wyposażeniu mieszkania przez dekoratora, przy niewielkim wkładzie w modernizację, nasz zysk z najmu może wzrosnąć nawet o 30% w stosunku do pierwotnie oczekiwanej ceny. Z tego względu, niektóre firmy zajmujące się zarządzaniem najmem, w swojej ofercie proponują także usługi home stagingu oraz dekoratora wnętrz.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze firmy?

Wybierając firmę, której powierzymy zarządzanie najmem naszego mieszkania, należy szukać oferty, która odpowie na nasze potrzeby w jak największym stopniu. Kluczowa jest transparentność. Warto wybrać firmę, która przedłoży nam proponowaną najemcom umowę do wglądu i konsultacji, odpowie na pytania i okresowo będzie udzielać wszelkich informacji o rozliczeniach, danych kontaktowych najemców i zakresie wykonywanych usług (np. częstość i zakres napraw oraz kontroli).

Ważna jest elastyczność dostawcy tej usługi.

Czy dysponuje on wiedzą i gotowością do rozwiązywania naszych potrzeb związanych z mieszkaniem? Poczynając od małych napraw, aż po wsparcie przy projektowaniu wnętrza i urządzania mieszkania pod wynajem.

Zwróć uwagę na wiedzę i gotowość do rozwiązywania potrzeb.

Warto zwrócić także uwagę czy firma, z którą zdecydujemy się współpracować oferuje zabezpieczenie dla klienta w postaci gwarancji ciągłości najmu lub wsparcia w przypadku komplikacji z najemcami. Np. wsparcie w zakresie windykacji należności i postępowania z ewentualnymi kłopotliwymi najemcami.

Zwróć uwagę, czy firma oferuje jakieś zabezpieczenie.

Podpisując umowę o zarządzaniu najmem kupujemy usługę, powinniśmy więc mieć na względzie naszą wygodę w zakresie kontaktu z jej przedstawicielami. Nie zawsze wybór dużej firmy lub lidera rynkowego będzie najtrafniejszy. Często lepiej być ważnym dla mniejszego przedsiębiorcy niż jednym z tysiąca obsługiwanych przez rynkowego giganta.

Dlaczego warto?

Choć wystawienie mieszkania na wynajem z pozoru nie stanowi dużego problemu, jego obsługa może już być uciążliwa.

Doświadczenie zdobyte przez zarządcę w obszarze prawnej i praktycznej obsługi wynajmowanych mieszkań, zbudowane w najróżniejszych sytuacjach, daje właścicielowi mieszkania pewną gwarancję zabezpieczenia jego interesów i ochronę przed potencjalnymi ryzykami.

Oddanie zarządu nad mieszkaniem to także brak konieczności poszukiwania specjalistów w przypadku awarii. Większość firm obsługujących najem stale współpracuje z wykwalifikowanymi fachowcami. Ze względu na długoterminowe umowy, mogą oni liczyć na konkurencyjne ceny u fachowców.

Firma zarządzająca wynajmem mieszkań posiada także niezbędną ekspertyzę potrzebną do właściwej oceny potencjału mieszkania i jego wyceny. A także odnośnie podniesienia jego wartości w niedrogi sposób, jeśli tylko będzie taka gotowość ze strony właściciela. Jako, że usługa ta rozliczana jest jako procent od zysków z najmu jakie uzyska właściciel, firmy zarządzające najczęściej zmotywowane są do maksymalizacji potencjału i zysków (przy jednoczesnym ograniczeniu kosztów), a także skutecznego negocjowania z najemcami.

Oddanie wynajmowanego mieszkania w zarząd profesjonalnej firmy ma także swoje korzyści z perspektywy podatkowej. Przy zleceniu usługi zarządzania najmem konieczne jest zawarcie umowy z firmą (czyli zakup usługi) oraz udzielenie zarządcy pełnomocnictwa do działań. W efekcie realnie zdejmuje z właściciela wszelkie czynności związane z najmem. Działania takie, z perspektywy fiskusa, znacznie zmniejszają szanse, aby taka forma przychodów zakwalifikowana została jako prowadzenie działalności gospodarczej. Dla właściciela nieruchomości niosłoby to za sobą niekorzystny efekt podatkowy. Wówczas wynajem nawet większej ilości mieszkań kwalifikowany będzie jako najem prywatny.

Podsumowanie

W praktyce może okazać się, że przy takiej współpracy, wysiłki firmy zarządzającej najmem przy ponoszeniu wartości mieszkania pokrywają koszty zarządu. Właściciel pozostaje z pierwotnie oczekiwanym przez siebie lub wyższym wynagrodzeniem, pozbywając się jednocześnie wszelkich obowiązków związanych z obsługą mieszkania. Większy zysk z mieszkania daje także gwarancja braku przestojów, jakiej udzielają niektóre dostępne na rynku firmy zajmujące się zarządzaniem najmem.

Każdy miesiąc w którym mieszkanie pozostaje puste oznaczałby stratę - zarówno dla właściciela jak i firmy. Aby uniknąć takich sytuacji, zarządca podejmuje szereg działań wyprzedzających i zapobiegawczych, zwiększając skuteczność w znalezieniu kolejnego najemcy.

Firma świadcząca usługę zarządzania najmem podejmuje współodpowiedzialność za działalność wynajmu mieszkania.Dobry zarządca nie zostawi właściciela samego z problemami, ale wesprze go wszelkimi dostępnymi narzędziami, ponieważ zależy mu na satysfakcji klienta i ciągłości biznesu.