Kluczem do prowadzenia udanego i przynoszącego zyski wynajmu mieszkania jest znalezienie odpowiedniego najemcy. Znalezienie klienta, z którym uda się zbudować obustronnie satysfakcjonującą współpracę, nie kończy się jednak na podpisaniu umowy. Równie ważne z perspektywy biznesowej jest utrzymanie mieszkania jak najdłużej w wynajmie przez tę samą osobę, co pozwala na ograniczenie kosztów związanych z odświeżeniem mieszkania pod nowych lokatorów i redukuje ryzyko straty wynikającej z przestoju w wynajmie. Znalezienie i utrzymanie dobrego najemcy można zatem porównać do maratonu, gdzie kluczowe znaczenie odgrywa stałe podtrzymywanie dobrej relacji i zadowolenia. Co więc zrobić kiedy spotkamy na swojej drodze dobrego najemcę? Na to, ile czasu najemca będzie chciał wynajmować Twoje mieszkanie ma wpływ wiele czynników.

Na dobry początek

Podstawowym elementem wpływającym na skłonność do pozostania w wynajmowanym mieszkaniu są relacje pomiędzy najemcą a właścicielem. Warto zacząć je budować już na samym początku i przygotować się odpowiednio do podpisania umowy i przekazania mieszkania.

Aby zadbać o komfort swojego klienta, dobrze jest podzielić się proponowaną umową najmu na klika dni przed jej podpisaniem.

Dzięki temu dasz najemcy czas na zapoznanie się z nią i zgłaszanie wszelkich uwag, pytań czy proponowanych zmian. Profesjonalne podejście wskazane jest także w momencie przekazania nieruchomości pod najem - istotne jest spisanie listy składników wynajmowanego mieszkania, dobrą praktyką jest również sporządzenie zdjęć i podzielenie się nimi z najemcą, co zabezpieczy obydwie strony i ułatwi zwrot lokalu pod koniec umowy. Mieszkanie w momencie przekazania powinno być czyste - jeśli więc podczas spotkań z potencjalnymi najemcami mieszkanie stało puste i zakurzyło się lub naniesiony został piasek, należy sprzątnąć zanim zaprosimy nowych lokatorów na przekazanie kluczy.

Pierwsze wrażenie można zrobić tylko raz - dlatego też warto od samego początku zadbać o miłe akcenty takie jak powitalny bukiet kwiatów, świeca zapachowa czy butelka wina w lodówce. To niewielki wydatek, który sprawi przyjemność nowemu mieszkańcy i na pewno zwróci się w dłuższej perspektywie.

Budowanie relacji

Kontakt z wynajmującym nie powinien kończyć się w momencie przekazania kluczy - już po miesiącu od wprowadzenia warto skontaktować się z lokatorami telefonicznie bądź SMSem, z pytaniem o pierwsze wrażenia, aby upewnić się, że w mieszkaniu wszystko działa bez zarzutu. Jeśli pojawią się pytania lub niewidoczne na pierwszy rzut oka niedogodności, które nasz klient mógł przeoczyć przy oglądaniu mieszkania, dobrze jest wykazać zainteresowanie i zaproponować najemcy satysfakcjonujące rozwiązanie. Dobrą praktyką jest także ustalenie częstotliwości rozliczeń za media (najlepiej w okresach 6 miesięcznych) oraz ewentualnych wizyt właścicielskich. Należy pamiętać, że w naszym interesie, jako wynajmującego jest by lokatorzy czuli się jak u siebie w domu - nie sprzyjają temu częste czy niezapowiedziane kontrole ze strony właściciela nieruchomości.

Komunikację z najemcą należy dopasować do jego preferencji - niektórzy wynajmujący będą zainteresowani większym kontaktem i częstą komunikacją, inni zaś ograniczą się do komunikacji o ewentualnych problemach z mieszkaniem. Warto jednak raz na pół roku wystosować uprzejmego SMSa, który pozwoli nam się upewnić, że nasz klient pozostaje zadowolony. 

Uwaga, usterka!

Istotnym elementem udanej współpracy z najemcą jest sposób i czas reagowania na zgłoszenia o usterkach lub wszelkiego rodzaju awariach. Należy podkreślić, iż kwestia ta jest regulowana prawnie przez Ustawę o ochronie praw lokatorów (link), w świetle której wynajmujący zobowiązany jest do zapewnienia w pełni sprawnego mieszkania z dostępem do działających i odpowiednio zabezpieczonych mediów. Co za tym idzie, także ponoszenie wszelkich napraw, wymiany instalacji etc. leży po stronie właściciela - wyjątek stanowią tu szkody wyrządzone przez najemcę.

W sytuacji wystąpienia awarii, która utrudnia korzystanie z mieszkania (pęknięta rura, zalewanie sąsiadów, niedziałające światło, ogrzewanie czy uszkodzone gniazdko), najemca zobowiązany jest poinformować wynajmującego i niezwłocznie udostępnić lokal do przeprowadzenia napraw.

Właściciel zobowiązany jest do podjęcia reakcji i usunięcia usterek.

Dobrze, aby naprawa miała miejsce w przeciągu 48 godzin od otrzymanego od najemcy zgłoszenia, a termin jej przeprowadzenia uzgodniony wcześniej z lokatorami, tak by ograniczyć wynikające z niej niedogodności.

Zasadę tę warto stosować także w przypadku planowanych inspekcji stanu mieszkania (np. wizyty kominiarza czy gazownika) - dobrze poinformować o zapowiedzianej wizycie niezwłocznie po otrzymaniu informacji, a następnie na 48 godzin przed inspekcją wysłać przypomnienie o zbliżającej się wizycie fachowca.

Cena czyni cuda

Ostatnim elementem, który składa się na zadowolenie naszych lokatorów jest cena wynajmu. Sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna i powiązana z licznymi zmiennymi, na które nie mamy wpływu - takimi jak sytuacja ekonomiczna i poziom cen, łatwość zdobycia lub utraty zatrudnienia, a także dostępność mieszkań na wynajem w danej okolicy. Wszystko to sprawia, że nasze mieszkanie staje się z czasem mniej lub bardziej atrakcyjne za ustaloną przez nas na początku wynajmu cenę. Żaden najemca, nawet taki najbardziej zadowolony z obecnie zajmowanego mieszkania, nie będzie chciał w nim zostać, jeśli za kilkaset złotych mniej jest w stanie znaleźć równie dobrą nieruchomość. Co za tym idzie - podwyżki cen są zazwyczaj sytuacją niepożądaną z perspektywy klienta, którą uzasadnić może jedynie duży deficyt mieszkań na wynajem, wysoki wzrost cen najmu większości nieruchomości w mieście lub wprowadzenie znaczących ulepszeń (np. montaż klimatyzacji lub zapewnienie miejsca parkingowego). Dobrze postrzegane jest zaproponowanie obniżki w sytuacji, kiedy ceny na rynku spadają w dół - w podobny sposób postrzegane jest również trzymanie wynegocjowanej klika lat wcześniej ceny za mieszkanie w sytuacji, gdy koszty wynajmu porównywalnych mieszkań rosną.

Aby zatrzymać dobrego najemcę warto włożyć odrobinę wysiłku w zadbanie o jego komfort i zadowolenie. Podstawą udanej relacji powinien zawsze być wzajemny szacunek i dbałość o komfort najemcy - wypracowane z czasem zaufanie zaowocuje kolejnymi latami udanej współpracy.