Rosnąca inflacja, a wraz z nią koszty kredytów - dzisiejsza rzeczywistość to zdecydowanie „pogoda dla bogatych”. Według prognoz ekspertów, w najbliższym czasie spodziewać się możemy spadku cen nieruchomości. Część kredytobiorców, przytłoczona stale rosnącą ratą kredytu, zmuszona będzie sprzedać swoje mieszkania i przejść na wynajem. Ponadto, zdolność kredytowa Polaków spada. W konsekwencji, z korzystnych okazji jakie będą się pojawiać skorzystać będą mogli wyłącznie klienci gotówkowi. Jest to idealny moment na zainwestowanie wolnej gotówki w nieruchomość.

Jakie mieszkanie wybrać, aby mądrze ulokować pieniądze i zmaksymalizować zyski? Na co zwrócić uwagę podczas oglądania mieszkania? Choć okazje pojawiają się i znikają z dnia na dzień, zakup mieszkania powinien być dobrze przemyślaną decyzją. Oznacza to, że aby rozpoznać i złapać naprawdę dobrą okazję, rynkiem nieruchomości musimy zainteresować się z pewnym wyprzedzeniem. Oto jak w kilku krokach przygotować się do zakupu.

Krok 1: Rozpoznanie rynku

Nim rozpoczniemy poszukiwania nieruchomości, warto zweryfikować nasze możliwości finansowe - od tego zależało będzie na jakie mieszkanie możemy sobie pozwolić. Następnie warto skonfrontować to z rynkiem najmu - najłatwiej i z największym zyskiem można bowiem wynająć mieszkanie dwupokojowe o powierzchni około 35-40 metrów kwadratowych lub kawalerkę. Jeśli chcemy uniknąć czasochłonnej analizy ogłoszeń najmu, warto umówić się na konsultację do zarządcy nieruchomości, który odpowie na wszelkie pytani i udzieli przydatnych wskazówek. Dzięki temu może okazać się, że przy wysokim budżecie, pod kątem zwrotu z inwestycji, bardziej opłaci się nam zakup dwóch mniejszych nieruchomości, niż jednej dużej.

Na tym etapie także możemy zlecić pracę pośrednikowi nieruchomości, który w naszym imieniu poszukiwał będzie okazji zakupowych. Należy jednak pamiętać, że pośrednik w pierwszej kolejności oferował nam będzie mieszkania, w których sprzedaży pośredniczy, nie będzie także zmotywowany do poszukiwania wyjątkowych okazji. Jeśli jednak nie chcemy tracić czasu na samodzielne poszukiwania, warto zwrócić uwagę na agentów, którzy wyceniają swoją pracę według stawki godzinowej, a nie procentu od transakcji. Jedynie w takim przypadku możemy liczyć na dogłębną analizę oraz wytężone poszukiwania. Ponadto, możemy wówczas polegać na umiejętnościach negocjacyjnych agenta, unikając konfliktu interesów jaki występuje, jeśli wynagrodzenie uzależnione jest procentowo od wartości transakcji.

Krok 2: Alerty na portalach nieruchomościowych

Jeśli jednak zdecydujemy się na samodzielne poszukiwania inwestycji oraz najkorzystniejszych okazji, kolejnym etapem powinno być niewątpliwie założenie alertów na interesujący nas typ nieruchomości w portalach sprzedażowych.

Aby alerty skutecznie pokazywały najciekawsze dla nas oferty, powinny być założone w sposób przemyślany i precyzyjny. Dobrze zatem, aby alert zawierał poniższe filtry:

• Lokalizacja - warto mocno zawęzić obszar poszukiwań, np. do jednej dzielnicy lub okolicy. Jeśli zaś interesuje nas więcej niż jedna, należy ustawić dwa osobne alerty - w przeciwnym razie zostaniemy zalani dużą ilością różnych od siebie ofert. Porównywanie mieszkań zlokalizowanych w różnych okolicach znacząco utrudni nam zrozumienie standardowego przedziału cenowego, a co za tym idzie, uniemożliwi zauważenie zmiany cen lub bardzo atrakcyjnych ofert.

• Liczba pokoi - aby poznać rynek, dobrze jest porównywać jabłka do jabłek - unikaj zakładania jednego wyszukiwania dla kawalerek i mieszkań dwu- i trzypokojowych. Ich ceny różnią się nie bez przyczyny - niekiedy układ mieszkania i liczba pokoi ma większy wpływ na jego wycenę niż faktyczny metraż.

• Powierzchnia - dobrze jest z góry określić sobie na jak dużą inwestycję nas stać. Jeśli dysponujesz gotówką, warto aby objąć filtrem nieco wyższy przedział - klienci gotówkowi są najbardziej pożądani przez sprzedających i to im udziela się największych rabatów. Może się zatem okazać, że za założoną kwotę, po negocjacjach, uda się kupić okazyjnie większe mieszkanie niż pierwotnie zakładaliśmy.

Krok 3: Obserwuj rynek

Kiedy już przygotowaliśmy się w odpowiedni sposób do zakupu mieszkania, kolejnym istotnym etapem jest obserwacja rynku i monitorowanie pojawiających się ofert. Zauważysz, że już po kilku tygodniach przeglądania mieszkań na sprzedaż wykształcisz pewne jasne preferencje, które pozwolą Ci doprecyzować zainteresowania i zawęzić poszukiwania (np. Zdecydujesz się na konkretną okolicę lub postanowisz zainwestować w dwie kawalerki zamiast jednego mieszkania dwupokojowego). 

Zakup nieruchomości inwestycyjnej wymaga czasu oraz cierpliwości - aby zyskać ogląd w bieżącej sytuacji, nie warto ulegać pokusie szybkiego działania, lepiej wstrzymać się z decyzją zakupową przez minimum miesiąc. Warto pamiętać, że okazje pojawiają się co jakiś czas i przepuszczenie jednej nie powinno działać demotywująco.

Krok 4: Negocjuj!

Mając rozeznanie w dwóch najistotniejszych kwestiach, czyli preferencjach dotyczących poszukiwanego zakupu, jak i sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz średnich cen, bez trudu wychwycisz niezwykłe okazje. Jeśli dysponujesz gotówką na zakup inwestycji, warto jednak podchodzić do zakupu w sposób elastyczny i negocjować ceny mieszkań, które wpadną nam w oko, nawet jeśli cena wystawiennicza jest wyższa niż to, ile jesteśmy skłonni zapłacić. Osoby decydujące się na szybką sprzedaż nie zawsze wystawiają mieszkania w cenie zaniżonej, jednak zazwyczaj mają wkalkulowane możliwą obniżkę ceny. Mając do wyboru kupca kredytowego, którego cena, choć wyższa, będzie z odroczoną wypłatą, i osobę dysponującą gotówką, sprzedający najczęściej zdecyduje się na zejście z ceny i większe ustępstwa, aby otrzymać szybko pewną gotówkę.

Krok 5: Wybierz zarządcę i przygotuj mieszkanie pod najem

Jeśli udało Ci się kupić mieszkanie, warto rozpocząć poszukiwanie wykwalifikowanej firmy do zarządzania najmem, która ograniczy nasze obowiązki względem inwestycji do minimum. Dobrze jest w pierwszej kolejności skontaktować się z nowym zarządcą, aby na podstawie jego wskazówek i z jego pomocą odświeżyć, urządzić lub doposażyć mieszkanie tak, by zminimalizować koszty i zmaksymalizować zysk z czynszu. Niektórzy zarządcy współpracują z projektantami wnętrz, a także firmami remontowymi - warto zatem szukać zarządcy który kompleksowo podejmie temat przygotowania pod najem.