Właściciele lokali często spotykają się z pojęciem „pomieszczenie przynależne”. Co w praktyce ono oznacza?

Pomieszczenia przynależne to pomieszczenia, które przynależą do lokalu mieszkalnego ale niekoniecznie z nim graniczą.

To pojęcie jest często mylone z pojęciem pomieszczenie pomocnicze. Istotne jest, aby wiedzieć do jakiej grupy zakwalifikować dane lokum, ponieważ niesie to za sobą szereg konsekwencji prawnych. W niniejszym artykule znajdziesz informacje jakie wymogi prawne powinien spełniać taki lokal, a także jakie rodzaje lokali przynależnych można spotkać.

Pomieszczenie przynależne

Podstawowe informacje możemy znaleźć w ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (art. 2 ust. 4). Określa ona wymogi jakie właściciel musi spełnić aby lokal był traktowany jako odrębny element własnościowy. 

Pomieszczenie przynależne: 

• wchodzi w skład samodzielnego lokalu (niekoniecznie graniczy z nim)

• nie musi znajdować się w obrębie budynku

• nie są to pomieszczenia, w których można zamieszkać

Należy mieć na uwadze fakt, że pomimo iż pomieszczenie nie musi bezpośrednio graniczyć z lokalem mieszkalnym to musi znajdować się w granicy nieruchomości wspólnej. Dodatkowo nie może być ono jedynie kawałkiem powierzchni jak np. działka, tylko pomieszczeniem. Najczęściej funkcję pomieszczenia przynależnego pełnią garaże, piwnice, strychy oraz komórki lokatorskie. Do jednego lokalu można przydzielić kilka takich pomieszczeń. Mają wspólną księgę wieczystą z lokalem więc w razie sprzedaży pomieszczenia są wliczane. 

Pomieszczenie pomocnicze

Pomieszczenie to jest często mylone z pojęciem pomieszczenia przynależnego więc warto wyjaśnić jego znaczenie. Jest to pomieszczenie, które ułatwia lub umożliwia korzystanie z lokalu. Aby należeć do tej kategorii musi przynależeć do tej samej nieruchomości gruntowej co lokal mieszkalny. Może być jednak na innej kondygnacji lub w innym budynku.

Do pomieszczeń pomocniczych możemy zaliczyć WC, hall, taras, garderoba, schody, poddasze czy strych.

W jaki sposób można wyznaczyć pomieszczenie przynależne?

Przypisanie pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego następuje gdy wyodrębnimy je z nieruchomości wspólnej. Aby otrzymać zaświadczenie o samodzielności lokalu należy złożyć wniosek, w którym podajemy informacje o lokalu przynależnym. Do wniosku należy załączyć rzut graficzny. Na podstawie zaświadczenia o samodzielności lokalu jest tworzony wpis w księdze wieczystej. 

Piwnica i komórka lokatorska

Według litery prawa piwnica może być częścią składową nieruchomości lub współwłasnością wszystkich właścicieli. Jako część składowa nie może zostać wyodrębniona od lokalu mieszkalnego. W przypadku współwłasności właściciel danego lokalu nie jest jedynym właścicielem, posiada jedynie daną część powierzchni. 

Piwnice są głównie elementem bloków z wielkiej płyty lub starych kamienic. W nowym budownictwie spotyka się komórki lokatorskie, które są mniejsze i zazwyczaj nie przypisane od razu do lokalu jak w przypadku piwnicy. Komórek lokatorskich zazwyczaj jest mniejsza liczba niż samych mieszkań. Są dobrem deficytowym, ponieważ najczęściej są przydzielane w drodze pierwszeństwa zakupu (ewentualnie losowania lub na podstawie wielkości mieszkania). 

Strych

Strych możemy stosować jako pomieszczenie przynależne tylko jeśli jest on przypisany do konkretnego lokalu, a sam strych został podzielony na mniejsze pomieszczenia. Jeśli wszyscy mieszkańcy mają do niego dostęp to jest to część nieruchomości wspólnej. Zaś w przypadku gdy tylko z naszego lokalu możemy się dostać na strych jest to pomieszczenie pomocnicze. Jeśli z dokumentacji budowniczej nie wynika, że budynek ma dodatkową kondygnację w formie poddasza to jest to formalnie antresola. Jeśli po pracach adaptacyjnych strych spełni wymogi mieszkalne może być traktowany jako lokal mieszkalny. 

Garaż

Garaż jest bardziej złożoną sprawą, ponieważ w zależności od sytuacji może mieć inny status prawny. 

Pomieszczenie przynależne jest częścią lokalu mieszkalnego i nie można sprzedać go bez reszty mienia. Musi być wydzielone ścianami od reszty lokalu mieszkalnego.

Miejsce postojowe (udział w lokalu garażowym) jest to forma, która znajduje zastosowanie w nowym budownictwie, gdzie są garaże podziemne. Garaż nie jest wtedy oddzielony ścianami, jest jedynie wydzieloną przestrzenią. Prawo do niego nabywa się w sposób służebności lub w postaci cząstkowego udziału w parkingu podziemnym. 

Garaż jako samodzielna nieruchomość może być uznany w przypadku gdy została dla niego wydzielona samodzielna działka gruntu. Taka sytuacja ma miejsce np. gdy garaż jest wolnostojący lub znajduje się w zabudowie boksów garażowych.

Czy kilka osób może posiadać lokal stanowiący odrębną własność?

Ustawa o własności lokali nie wprowadza ograniczeń, które mogłyby uniemożliwić posiadanie kilku osobom jednego lokalu stanowiącego odrębną własność. Jednak taki lokal nie może zostać podzielony na mniejsze części jeśli nie spełnia kryterium samodzielności. Co za tym idzie lokal podzielony na kilka osób nie może stać się własnością jednej z nich. 

Czy mogę sprzedać lokal przynależny?

Pomieszczenie przynależne do lokalu nie może zostać sprzedane jako odrębny przedmiot własności.

Jedyna możliwość na jego sprzedaż to razem z lokalem, w którego skład wchodzi.

Istnieje możliwość, aby właściciele dokonali zmian dotyczących przynależności poszczególnych pomieszczeń do danych lokali. Taka umowa powoduje zmiany w części wspólnej, więc musi być zawarta w księdze wieczystej w formie aktu notarialnego. 

Podsumowanie

W budownictwie mamy do czynienia z ciągłymi zmianami. Dużym problemem dla mieszkańców nowego budownictwa może być brak piwnic, które coraz częściej zastępują podziemne garaże z powodu rosnącej liczby pojazdów. Niewystarczająca ilość komórek lokatorskich, które często są małe, może stanowić wyzwanie. Zwłaszcza z przedmiotami sezonowymi. Jednak coraz częściej możemy się spotkać z nowymi rozwiązaniami takimi jak szafa garażowa, zabudowa balkonu, schowek czy garderoba, które rekompensują brak tej przestrzeni.