Wysoka inflacja i spowodowana nią podwyżka cen dotkliwie odbiła się na niemal wszystkich gałęziach gospodarki - rynek mieszkaniowy nie stanowi wyjątku. W związku z rosnącymi stopami procentowymi, w ostatnich miesiącach drastycznie wzrosły koszty kredytów - w konsekwencji, wielu właścicieli mieszkań decyduje się na podniesienie czynszu najmu, aby uniknąć dokładania do comiesięcznej raty.

Przed podjęciem decyzji o podwyżce czynszu, warto zweryfikować ją w świetle obowiązującej w Polsce Ustawy o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku. Ustawa ta ma na celu regulowanie relacji Wynajmujący-Najemca i ochronę lokatorów przed nieuczciwymi praktykami ze strony właścicieli. Choć znajomość widniejących w niej zapisów zarówno po stronie Wynajmujących, jak i lokatorów, wciąż jest stosunkowo niska, ich nieprzestrzeganie może mieć swój finał na sali sądowej.

Ustawa dopuszcza oczywiście możliwość wprowadzenia podwyżek, jednak reguluje to kiedy, w jaki sposób oraz o ile maksymalnie można podnieść opłatę za mieszkanie, aby uniknąć nieprzyjemności.

Kiedy podwyżka?

Rozważając za i przeciw podwyżki czynszu, należy przede wszystkim przywołać art. 9 Ustawy. Artykuł ten ściśle reguluje maksymalną częstotliwość podwyżek dla danej umowy najmu.

Punkt 1b artykułu 9 wskazuje jasno, że podwyżka może być wprowadzana nie częściej niż raz na 6 miesięcy.

Ponadto, zmiana ceny musi być zakomunikowana na piśmie, najpóźniej na koniec miesiąca, a lokatorowi przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy jeśli się z podwyżką nie zgadza.

Jest to szczególnie istotna informacja dla nowo zawartych umów. Oznacza bowiem, że w praktyce podwyżka może wejść w życie nie wcześniej niż w siódmym miesiącu od podpisania umowy najmu.

"Art. 9 Pkt. 1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać."

Warto dobrze zaplanować w czasie podniesienie opłat za najem - w szczególności w kontekście planowanej kwoty podwyżki.

O ile mogę podnieść czynsz?

Według art. 8a, pkt 4 ustawy, możliwa do wprowadzenia bez podawania uzasadnienia jest podwyżka czynszu o 3% w skali roku. Wszelkie kwoty wykraczające poza tę granicę muszą mieć poparcie w obliczeniach, zaś uzasadnienie i dokładną kalkulację wynajmujący zobowiązany jest przedłożyć na pisemne wezwanie najemcy, również na piśmie, w terminie 14 dni. W przypadku zaniechania i nie dostarczenia takiego uzasadnienia, podwyżka staje się nieważna.

W świetle ustawy, większa niż 3% podwyżka jest uzasadniona, jeśli nieruchomość wynajmowana była dotychczas w kwocie poniżej wysokości zapewniającej zwrot kapitału, rozumiany jako:

• w skali roku maksymalnie 1,5% kosztów poniesionych na budowę lub zakup nieruchomości

lub

• 10% wydatków mających na celu „trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową”, jednak tylko do momentu ich pełnego zwrotu

oraz

• godziwy zysk

Podwyżka może w takim wypadku posłużyć do wyrównania zysków właściciela, w praktyce podnosząc czynsz do poziomu gwarantującego brak straty po stronie wynajmującego.

Jeśli zaś podwyżka nie spełnia żadnego z powyższych warunków i jest wyższa niż 3% obecnej wartości czynszu, ustawa wskazuje również sposób w jaki powinna być ona kalkulowana. Według ustawy, jej wysokość powinna być uzasadniona. Według artykułu 8a, (pkt 4e ustawy), powinna być ona obliczana w odniesieniu do „średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym” czyli inflacji za rok ubiegły.

"4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”."

Należy zaznaczyć, że niezależnie czy podwyżkę wprowadzimy w styczniu, czy też w czerwcu, punktem odniesienia będzie każdorazowo poziom inflacji za ubiegły rok kalendarzowy. Wiedząc, że podwyżka może mieć miejsce nie częściej niż raz na pół roku, oraz, że jej wysokość jest ustawowo ograniczona, możemy dokonać stopniowego podnoszenia czynszu tak, by nie zniechęcić najemców drastyczną podwyżką.

Podwyżki opłat licznikowych

W ostatnim czasie znacznie podrożały również opłaty za prąd, gaz czy ogrzewanie. Może zatem zdarzyć się, że oprócz podwyżki czynszu, zakomunikować będziemy musieli również wyższe ceny opłat licznikowych lub wsteczne dopłaty do rozliczeń.

Także w tym przypadku, ustawa w artykule 8a i 9 precyzuje jak należy postąpić. Jako, że wynajmujący nie ma wpływu na zmiany wysokości opłat licznikowych i ich częstotliwość, mogą one mieć miejsce częściej niż ustalone dla podwyżek czynszu 6 miesięcy. Wysokość opłat za media, musi zostać przez właściciela poparta zestawieniem opłat, wraz z otrzymaną od dostawcy przyczyną podwyżki.

Jako, że opłaty licznikowe związane są bezpośrednio z zużyciem mediów przez lokatorów, zobowiązani są oni do ponoszenia opłat zgodnie z odczytem licznikowym. Podwyżka opłat za media nie może zatem zostać zakwestionowana w wysokości ustalonej przez dostawcę.

Właściciel nie ma prawa pobierać kwoty wyższej niż ta, nałożona przez dostawców.

Czy najemca może nie przyjąć podwyżki?

Najemcy cenią sobie stałość czynszu, zaś podwyżki, zwłaszcza częste lub bardzo drastyczne, mogą zniechęcić do dalszego przedłużania umowy najmu. Może się także okazać, że naszego najemcy zwyczajnie nie stać na pokrywanie wyższych kosztów mieszkaniowych, szczególnie jeśli w parze z podwyżką czynszu najmu idą także wyższe opłaty licznikowe.

Ustawa przewiduje w takich sytuacjach dwa możliwe rozwiązania. 

1) Pierwszym z nich jest rozwiązanie umowy najmu przez lokatora, z zachowaniem 3 miesięcznego, lub dłuższego (zależnie od ustaleń między stronami), okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie to, aby było ważne, musi zostać złożone pisemnie.

2) Alternatywnie, świadomy swych praw lokator może zakwestionować wysokość podwyżki i wnieść pozew o ustalenie zasadności podwyżki. Możliwość taka przysługuje najemcy w przeciągu 2 miesięcy od uzyskania informacji o podwyżce. W tym przypadku, wysokość opłat ponoszonych przez najemcę ulega zamrożeniu do momentu zakończenia sprawy sądowej. Decyzją sądu podwyżka może zostać uznana za niezasadną (zbyt wysoką) i odrzucona za cały okres trwania sprawy. W przypadku, jeśli wynajmujący udowodni i skutecznie obroni swoje racje w sądzie, zasądzone może zostać wsteczne wyrównanie opłat z uwzględnieniem podwyżki na rzecz właściciela. Należy tu jednak podkreślić, że ciężar udowodnienia, że podwyżka jest uzasadniona spoczywa w pełni na wynajmującym, zatem konieczne jest przygotowanie i przedłożenie w sądzie odpowiedniej argumentacji w oparciu o ustawę oraz dane dotyczące średniorocznego wzrostu cen za rok ubiegły.

"5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a–4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu."

W praktyce, najlepszym rozwiązaniem jest unikanie wkraczania na ścieżkę sądową, co wiąże się zazwyczaj z dodatkowymi kosztami dla obydwu stron (np. koszty zastępstwa procesowego).

Warto podejść do tematu polubownie i odpowiedzieć na pytania najemcy o przyczyny wprowadzanej podwyżki powołując się na przytoczony powyżej art. 8a, pkt 4e Ustawy, a także spróbować znaleźć kompromis. Należy pamiętać, że znalezienie nowego, rzetelnego najemcy każdorazowo związane jest z ryzykiem i możliwymi kosztami z powodu przestoju lub konieczności wykonania prac remontowych dla nowego lokatora. Jeśli zatem jesteśmy zadowoleni ze współpracy z obecnymi lokatorami, warto rozważyć obniżenie oczekiwań finansowych oraz wspólne ustalenie maksymalnej kwoty podwyżki jaką są w stanie zaakceptować i pokrywać.

Podsumowanie

Podsumowując, w sytuacji kiedy doświadczamy dalszego, gwałtownego wzrostu inflacji, bardziej opłacalne będzie wstrzymanie się z podnoszeniem czynszu pod koniec roku kalendarzowego. Należy bowiem mieć na uwadze, że od momentu jej wprowadzenia, kolejna zmiana wysokości czynszu możliwa będzie dopiero za kolejne pół roku. Zastosowanie podwyżki w nowym roku będzie zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem. Wówczas, wraz ze średniorocznym wzrostem cen towarów i usług, wprowadzana podwyżka będzie mogła być wyższa i kwota ta będzie uzasadniona. Pochopne działanie może okazać się w ostatecznym rozrachunku na niekorzyść właściciela.

Warto mieć również na uwadze bieżącą sytuację na rynku mieszkaniowym i obliczając podwyżkę uwzględnić standard mieszkania. Może się okazać, że za oczekiwaną przez nas kwotę, najemca będzie w stanie znaleźć inne, bardziej atrakcyjne mieszkanie, którego właściciele nie zdecydowali się na wprowadzenie podwyżki.

Choć w praktyce wielu wynajmujących decyzje o podniesieniu opłaty za najem podejmuje arbitralnie, w oparciu o swoje preferencje, coraz częściej zdarza się, że najemcy szukając sposobu na uniknięcie podwyżki sięga do ustawy lub kieruje sprawę do sądu. Chcąc uniknąć komplikacji lub ryzyka związanego z koniecznością sądowego dochodzenia swojego wynagrodzenia, warto skonsultować swoją decyzję z profesjonalistami w zakresie zarządzania najmem.