Wynajem mieszkania to często nie tylko źródło dodatkowego dochodu, ale także dla części właścicieli źródło utrzymania. W przeciwieństwie do pracy etatowej, gdzie podwyżkę negocjuje się z pracodawcą, w przypadku wynajmu mieszkania, podwyżkę pozwalającą pokryć rosnące wraz z inflacją koszty życia, trzeba negocjować z najemcą. Jak negocjować wysokość czynszu z najemcą? Odpowiedź na to pytanie znajdziesz w tym artykule.

Zacznij od początku

Zdecydowanie najprostszym sposobem na uzyskanie oczekiwanego czynszu najmu jest ustalenie jego wysokości na satysfakcjonującym dla nas poziomie na samym początku, podczas zawierania umowy najmu.

Warto, aby stawka była zbliżona do rynkowej.

Oznacza to, że powinna odpowiadać cenom mieszkań o podobnych parametrach (ilość pokoi, metraż, standard wykończenia) znajdujących się w okolicy. Jest to istotne przez wzgląd na przyszłe zmiany ceny - jeśli będzie ona zawyżona na samym początku, sprawi to, że nasza przestrzeń na podwyżki w przyszłości będzie mniejsza. Z drugiej strony, ustalenie zbyt niskiego czynszu na początku nie oznacza, że w niedługim czasie będzie możliwe jego drastyczne podniesienie. Kwestie podwyżek reguluje bowiem Ustawa o ochronie praw lokatorów.

Istnieją jednak sposoby na zmaksymalizowanie wysokości czynszu od początku współpracy. Najczęściej stosowaną metodą jest wyłączenie spod umowy najmu lokalu mieszkalnego przynależności, czyli miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej. Traktując przynależności jako osobne przedmioty najmu, możemy ustalić ich cenę jako odrębną od czynszu mieszkania. W przypadku miejsca garażowego, daje to możliwość wynegocjowania dodatkowych 100-300 zł za samo miejsce parkingowe - cena za jego wynajem również może ulegać zmianie niezależnie od podwyżek czynszu za najem. Jeśli najemca nie zdecyduje się na jego wynajęcie wraz z mieszkaniem, nadal możemy to miejsce podnająć osobie trzeciej.

Jak podnieść czynsz lokatorom?

W sytuacji, w której mieszkanie jest już objęte umową najmu, częstotliwość oraz wysokość podwyżek podlega regulacjom Ustawy. W świetle prawa, zastosowanie podwyżki możliwe jest raz na 6 miesięcy, a jej wysokość nie może przekraczać 4% czynszu lub musi być związana z podwyżką cen towarów i usług. W praktyce jednak to, o ile oraz jak często podnosić będziemy czynsz, uzależnione jest od ustaleń z najemcą oraz jego skłonności do ponoszenia wyższych kosztów najmu. Dlatego też warto, aby udając się do lokatorów z informacją o podwyżce, umieć ją uargumentować. Istnieje szereg okoliczności, w których podniesienie czynszu najmu będzie w pełni uzasadnione:

Zmiany cen najmu podobnych mieszkań

W Polsce rynek wynajmu mieszkań jest w słabym stopniu regulowany prawnie, w większym stopniu podlega on prawom wolnego rynku. W konsekwencji zwiększonego popytu na mieszkania, zwłaszcza te o przyjemnym wystroju, dobrym układzie lub w okolicach dobrze skomunikowanych z centrum, rośnie cena najmu.

Warto być na bieżąco ze zmianami cen, aby co jakiś czas regulować stawkę na zbliżoną ceny rynkowej.

Działanie takie pozwoli uniknąć nieprzyjemności jakie mogą wystąpić w sytuacji, gdy zechcemy dokonać podwyżki do stawki rynkowej, ale różnica jest znaczna.

Doposażenie lub podniesienie standardu mieszkania

Czynsz najmu mieszkania uzależniony jest od jego stanu - choć nie mamy wpływu na zwiększenie metrażu czy ilości pokoi, równie istotne z perspektywy ustalenia wysokości czynszu będzie podniesienie standardu. Zarówno odmalowanie ścian, wymiana lub dokupienie mebli czy wyposażenia RTV lub AGD wiąże się z kosztami leżącymi najczęściej po stronie właściciela, a zatem w pełni uzasadniona jest kompensata poniesionych nakładów. 

Zmiana najemcy

Ostatecznym sposobem na podniesienie czynszu może być zmiana umowy wraz z lokatorami. Chcąc podjąć taką zmianę warto rozważyć wszelkie za i przeciw. Jeśli jednak jesteśmy gotowi na zmianę lub z jakichś powodów współpraca z obecnymi lokatorami przestała się układać, warto aby dokonać wypowiedzenia umowy w odpowiednim momencie, z uwzględnieniem sezonowości popytu na mieszkania oraz okresu wypowiedzenia umowy. Przykładowo, jeśli mieszkanie znajduje się w mieście studenckim, a okres wypowiedzenia w umowie wynosi 2 miesiące, najlepszym momentem na wypowiedzenie umowy najmu będzie maj (jeśli mieszkanie wymaga odświeżenia) lub czerwiec. Ponieważ termin wypowiedzenia płynie zazwyczaj od pierwszego dnia kolejnego miesiąca, najemcy zajmować będą mieszkanie jeszcze przez pełne dwa miesiące, zaś szczyt sezonu na mieszkania studenckie przypada na wrzesień - wtedy również musimy dysponować już gotowym do prezentacji i wynajmu mieszkaniem.

Podwyżka opłat za media

Na koniec warto również zaznaczyć, że podniesienie zaliczek na opłaty licznikowe nie jest sposobem na uzyskanie dodatkowego wynagrodzenia dla wynajmującego. Kwota jaką najemca płaci za opłaty licznikowe powinna być bezpośrednio powiązana z wysokością rachunków, wynikających z rzeczywistego zużycia i możliwa do rozliczenia w oparciu o faktury za media. Podwyżka opłat za media regulowana może być wyłącznie przez ich dostawcę, a co za tym idzie, nie może ona zostać nieprzyjęta przez lokatorów. Dlatego też nie należy mylić zwiększenia zaliczki na media z dodatkowym zyskiem - w świetle Ustawy, konieczne jest dokonywanie okresowych rozliczeń i zwrot nadpłaty lub dopłata brakującej kwoty. 

Jeśli jednak negocjacje nie są Twoją mocną stroną i nie czujesz się komfortowo komunikując podwyżki, warto rozważyć skorzystanie z usług zarządcy nieruchomości. Jednym z zadań zarządcy będzie bowiem pilnowanie rentowności wynajmowanego mieszkania oraz maksymalizacja zysku z czynszu najmu. W oparciu o posiadany portfel nieruchomości będzie on również w stanie doradzić i wskazać jaka powinna być kwota czynszu.