Każdy kto miał okazję wynajmować kiedyś mieszkanie wie jak trudno o dobrego najemcę. Jaki jest dobry najemca? Terminowy, samodzielny, dbający o mieszkanie i przede wszystkim wypłacalny. Jeśli mieszkanie jest już zajęte przez najemcę, który te cechy posiada i z którym współpraca się układa, sytuacją idealną byłoby zatrzymać go na jak najdłużej, by uniknąć kosztów związanych z możliwym przestojem między wynajmami, czy też tych wynikających z konieczności ponownego malowania mieszkania. Ponadto kolejni nowi najemcy to zawsze ryzyko - trudno bowiem na pierwszy rzut oka ocenić czy dana osoba będzie płacić całość czynszu na czas, czy nie będzie uciążliwym dla sąsiadów imprezowiczem i czy nie przyczyni się do zniszczenia bądź obniżenia wartości mieszkania. Możliwe jest uniknięcie ponoszenia dodatkowych kosztów i podpisania umowy z niewłaściwymi osobami, jednak aby się przed tym ustrzec, już przy spotkaniach z potencjalnymi klientami warto zwrócić uwagę na kilka ważnych kwestii.

Warunki umowy

Przy rozmowie z kandydatami na najemców istotne jest, aby z góry ustalić zasady na jakich opierać się będzie zawarta umowa najmu. Ważne jest, aby od początku ustalić zasady najmu i zwracać uwagę na sygnały ostrzegawcze, takie jak plany najemcy dotyczące krótkiego wynajmu.

Przy tej okazji trzeba zwrócić uwagę na sygnały ostrzegawcze, które wskazywać mogą na to, że najemca nie planuje zatrzymać się w naszym mieszkaniu na dłużej, bądź nie ma względem nas dobrych zamiarów. Pierwszą oznaką która może nas zaniepokoić jest informacja, że nasz najemca z góry planuje krótki najem (3 - 12 miesięcy)

Warto również porozmawiać z potencjalnym najemcą, by poznać i zrozumieć jego sytuację - przykładowo osoba, która w ramach swojej pracy często podróżuje, bądź też przyjeżdża do miasta jedynie do pracy, mając rodzinę w innym mieście, może nie być skłonna wiązać się umową na dłużej. Niekiedy informacja o krótkim najmie może zostać zatajona przez potencjalnego klienta - wówczas należy być wyczulonym na wszelkie prośby o skrócenie okresu wypowiedzenia umowy, dobrze jest, aby trwał on przynajmniej jeden lub dwa miesiące. 

W przypadku wynajmowania mieszkania więcej niż jednej osobie, na przykład studentom, lepiej unikać zawierania umów z każdym z najemców z osobna. Istotne jest także by zadbać o zawarcie zapisu traktującego o tym która strona odpowiedzialna będzie za znalezienie nowego najemcy w przypadku, gdy jeden z wynajmowanych pokoi zwolni się. Zabieg taki pozwala uniknąć ciągłego poszukiwania nowych najemców na pojedyncze pokoje. Należy także pamiętać, że na skłonność do pozostania w danym mieszkaniu wpływają również relacje między lokatorami, dlatego też dobrze, aby znalezienie nowego kandydata na najemcę leżało w gestii pozostałych lokatorów.

Podczas omawiania kwestii umowy warto zwrócić uwagę na to jak nasz potencjalny klient zapatruje się na możliwość podpisania notarialnej umowy o najmie okazjonalnym. O ile może ona być realnie kłopotliwa do zawarcia dla niedawno przybyłych obcokrajowców, jako, że wymaga wskazania lokalu zastępczego w przypadku eksmisji, o tyle dla rodaków nie powinna prezentować problemów.

Niechęć do prawnego uregulowania umowy może sygnalizować nieuczciwego najemcę, z którym ciężko będzie się rozstać.

Uważaj na oszusta!

Aby ograniczyć straty finansowe związane z wynajmem mieszkania niewłaściwym osobom, czerwona lampka powinna zapalić się również w sytuacji kiedy nasz najemca prosi o rozłożenie kaucji na raty - to sygnał, że najemca może mieć trudności z płynnością finansową, a nasze mieszkanie jest poza jego możliwościami finansowymi. W skrajnych przypadkach może to świadczyć nawet o zaplanowanym z góry oszustwie. O niewłaściwych zamiarach bądź niewypłacalności najemcy świadczyć mogą także wszelkie propozycje rozbijania miesięcznych rozliczeń - część przelewem, część gotówką.

Prośby o rozłożenie kaucji na raty mogą sygnalizować problemy finansowe najemcy i zwiększać ryzyko oszustwa.

Nie należy także godzić się na rozliczenia barterowe, ponieważ możemy znaleźć się w kłopotliwej sytuacji, w której płatność kilku tysięcy złotych za czynsz zostanie uiszczona przykładowo w postaci 100 par rajstop, co przysporzy nam dodatkowych problemów, których jako wynajmujący wolelibyśmy uniknąć. :)

Small talk wart tysiące

Jeśli już uda nam się dogadać z potencjalnym klientem czy też klientami w kwestii umowy i płatności, należy poświęcić chwilę, aby porozmawiać o tym.

Warto dowiedzieć się, dlaczego najemca zmienia mieszkanie i jak układały się jego relacje z poprzednimi właścicielami.

Możemy wówczas dowiedzieć się przykładowo czy przyczyną jest zmiana sytuacji osobistej (np. chęć zamieszkania z partnerem) czy też nasz najemca nie ma skłonności do nadmiernego imprezowania bądź hałasowania, co może odbić się na naszych relacjach z sąsiadami i przełożyć na niepożądane, częste wizyty policji. Jeśli najemca przeprowadza się po krótkim czasie z powodu niedogodności zastanych w poprzednim mieszkaniu, istnieje duża szansa, że sytuacja powtórzy się i także my, po kilku miesiącach otrzymamy wypowiedzenie z rąk marudera.

Rozmowa taka może również poinformować nas o zamiarach najemcy względem mieszkania - zdarzyć się może, że nasz nowy klient pragnie poświęcić jeden z pokoi na prowadzenie swojej działalności gospodarczej, co może również wpłynąć na odmowę z naszej strony bądź podniesienie czynszu.

Warto zrozumieć także czy nasze mieszkanie spełnia oczekiwania najemcy w takim kształcie w jakim je prezentujemy i czy najemca nie będzie oczekiwał od nas istotnych inwestycji (uzupełnianie wyposażenia) czy zmian konstrukcyjnych (np. doprowadzenie wody do innego pokoju)

Choć trudno jest na podstawie jednego spotkania odczytać zamiary potencjalnego klienta, warto jest poświęcić czas na przeanalizowanie tych kliku istotnych kwestii, które mogą nas ustrzec przed wpuszczeniem do mieszkania niepożądanej osoby. Należy pamiętać, że wynajem mieszkania, aby był zyskowny i efektywny finansowo, powinien być inwestycją długoterminową i przynosić jak najmniej problemów.

Pomoc eksperta?

Dlatego też, aby zminimalizować ryzyko możliwych strat spowodowanych zbyt krótkim najmem lub oszustwem, warto zwrócić się o pomoc do eksperta. Zapraszamy do umówienia się na bezpłatną konsultację podczas której zaprezentujemy możliwości zabezpieczenia wynajmu i wesprzemy przy doborze dobrego najemcy z którym współpraca będzie się dobrze układać na lata.