Czym jest zarządzanie najmem? Czy warto korzystać z tego typu usługi nawet jeśli dysponujemy zaledwie jednym mieszkaniem? Poniżej kilka argumentów, dla których warto rozważyć skorzystanie z usługi zarządzania najmem. Jest to druga część tematu, o którym pisaliśmy tutaj.

1. Przygotowanie mieszkania pod najem

Pierwszym krokiem do wynajęcia mieszkania jest zawsze przygotowanie mieszkania. Aby zrobić to właściwie, warto już na początku oszacować potencjał danej nieruchomości (w oparciu o lokalizację, metraż, standard etc.). Pozwoli to z góry ustalić orientacyjny budżet jaki będzie niezbędny, aby zmaksymalizować szanse dobrego najmu. W tej kwestii, wiedza ekspercka jest nieoceniona - doświadczenie profesjonalistów z firm zajmujących się zarządzaniem najmem podpowie nam nie tylko jakiego wynagrodzenia możemy się za dane mieszkanie spodziewać, ale także podpowie możliwe rozwiązania, które pozwolą zmaksymalizować zysk.

Decydując się na taką współpracę możemy przykładowo otrzymać propozycję przeprowadzenia drobnych zmian w wystroju (np. przemalowanie ścian lub przemeblowanie). Może to sprawić, że przy niewielkiej inwestycji miesięczny zysk z najmu wzrośnie nawet o 15-25%. Warto zatem zwrócić także uwagę czy firma, z którą współpracujemy oferuje dodatkowo usługi projektowania wnętrz lub współpracuje z projektantem, który ma już doświadczenie w przygotowaniu wnętrz, które przypadną do gustu większości najemców, maksymalizując szansę na wynajem po wyższej cenie.

2. Home staging i zdjęcia

Także na kolejnym etapie wynajmu mieszkania, oddanie sprawy w ręce profesjonalistów może znacznie poprawić nasze szanse na efektywny wynajem i maksymalizację zarobku.

Home staging to przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej oraz spotkań pokazowych.

Jest on elementem który wyróżnia dobrze i profesjonalnie przygotowane mieszkania od amatorskich. 

Przy wyborze mieszkania, najemcami często kierują emocje. To one mogą sprawić, że potencjalny najemca skłonny będzie na poszerzenie swojego budżetu, jeśli za niewielką kwotę będzie mógł mieszkać w przyjemniejszym otoczeniu.

Atmosferę, która uruchamia wyobraźnię najemców tworzy właśnie home staging. To nic innego, jak umieszczenie dodatków które sprawiają, że zarówno na zdjęciach, jak i na żywo, mieszkanie sprawia wrażenie przytulnego i przyjemnego do zamieszkania od zaraz.

Element uzupełniający stanowią tutaj profesjonalnie przygotowane i obrobione zdjęcia pokazowe, po których potencjalni najemcy w pierwszej kolejności oceniają nieruchomość. To właśnie zdjęcia dołączone do ogłoszenia zadecydują czy najemca umówi spotkanie pokazowe czy też nie. Pierwsze wrażenie robi się tylko raz - nie warto zatem ryzykować, że mieszkanie wypadnie niekorzystnie.

3. Wycena najmu

Kluczowym etapem wynajmowania mieszkania niezależnie od jego stanu i wykończenia jest wycena oraz wybór najemców. Obydwie kwestie są ze sobą silnie powiązane - mieszkania o wysokim wyposażeniu i standardzie wykończenia zazwyczaj wynajmowane są za wyższe kwoty. Ich ceny zależnie od metrażu i lokalizacji sięgać mogą nawet ponad 5 tysięcy złotych za miesiąc.

Należy pamiętać, że ustalanie ceny wynajmu to negocjacje - ważne jest zachowanie buforu, który umożliwi pójście na pewne ustępstwa. Nie oznacza to jednak, że wystawiając mieszkanie na rynek powinniśmy ustawiać jak najwyższą cenę. Kluczowa jest znajomość rynku i benchmarking czyli ustalenie ceny w relacji do podobnych nieruchomości, w podobnych okolicach.

Przydatnym trickiem maksymalizującym cenę wynajmu może być także wyodrębnienie z ceny najmu dodatkowych elementów takich jak piwnica czy miejsce parkingowe. Jeśli najemca nie zdecyduje się na nie, bez problemu możemy wynająć je osobno i uczynić z nich dodatkowe źródło dochodu. W sytuacji, jeśli potencjalny najemca bardzo przypadnie nam do gustu, jednak zdaje się nieprzekonany do naszej ceny, możemy zrezygnować z opłaty za miejsce parkingowe, co może zaważyć na decyzji klienta.

4. Poszukiwanie klientów

O najemcy powinniśmy bowiem myśleć jak o partnerze biznesowym do długoterminowej współpracy. Powierzając nasz majątek obcej osobie warto upewnić się, że decyzja ta nie przysporzy nam problemów. Z tego względu coraz bardziej popularna na rynku najmu staje się usługa weryfikacji najemcy. Profesjonalne firmy zarządzają tym procesem, oferując swoje doświadczenie w ocenie potencjalnych najemców, co zapewnia bezpieczeństwo transakcji i bezproblemowe wynajmowanie dla właścicieli nieruchomości. Polega ona na dokładnym sprawdzeniu możliwości finansowych klienta (brak zadłużenia) i uwiarygodnieniu przedstawianej przez niego wersji własnej sytuacji finansowej. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej w przypadku współpracy z osobami z zagranicy, których na rynku najemców pojawia się coraz więcej. Wiedza o tym gdzie i jak weryfikować naszego potencjalnego klienta jest wówczas kluczowa. Pamiętajmy, że oszuści najczęściej wiedzą jak wzbudzać zaufanie i skutecznie przekonać nas do siebie. Są oni w stanie nawet fałszować dokumenty (np. potwierdzenia przelewów, wyciągi bankowe etc.). Problemy pojawiają się dopiero wtedy, gdy konieczne jest uiszczenie opłat za mieszkanie.

Należy również pamiętać jak czasochłonne może być poszukiwanie dobrego najemcy. Proces ten może trwać nawet kilka miesięcy, a pokazywanie nieruchomości kolejnym kandydatom z czasem staje się coraz bardziej uciążliwe.

Dlatego też, warto zachować ostrożność i zdać się w tej kwestii na profesjonalistów. Dobrze zatem zwrócić uwagę czy firma której zdecydujemy się powierzyć wynajem czy zarządzanie naszą nieruchomością oferuje usługę weryfikacji najemców.

5. Zabezpieczenie prawne i ubezpieczenie

Oddanie obsługi mieszkania wykwalifikowanej firmie, to także dobry sposób na zapewnienie sobie wsparcia w przypadku problematycznych najemców. Na rynku funkcjonują firmy z zakresu zarządzania najmem, które podejmują się także obsługi w sytuacjach problematycznych i nie pozostawiają właściciela samego w momencie trudności z windykacją należności lub wyprowadzeniem kłopotliwych najemców.

Wybór firmy zarządzającej Twoim wynajmem to oszczędność - nie tylko finansowa, ale także czasu.

Umiejętność stosowania odpowiednich rozwiązań i zabiegów prawnych przez specjalistów może sprawić, że interwencja policji czy też rozpoczynanie sprawy sądowej może okazać się zbędne. 

Usługa ta staje się szczególnie istotna, jeśli dysponujemy nieruchomością na wynajem poza miejscem naszego zamieszkania. Brak znajomości lokalnego prawa i stosowanych rozwiązań może uniemożliwić zabezpieczenie umową swoich praw jako właściciela.

Dobry zarządca powinien poinformować także właściciela o możliwościach zabezpieczenia przed kłopotami zanim one wystąpią. Przykładowo zakup odpowiedniej polisy ubezpieczeniowej może pokryć wyrządzone przez najemców szkody lub zaległości z opłatami. 

6. Obsługa bieżąca - usterki i naprawy

Doświadczeni właściciele zajmujący się najmem od dłuższego czasu doskonale zdają sobie sprawę z tego, jak uciążliwy na co dzień może okazać się nawet najbardziej sympatyczny z pozoru klient. Liczne telefony z pytaniami, zgłoszenia usterek lub prośby o dokręcenie śrubek co kilka tygodni mogą dosłownie spędzać sen z powiek.

Kiedy oddajemy zarządzanie nieruchomością firmie, przestają one być naszym zmartwieniem.

Mniejsze kłopoty lub prośby najemców będą na bieżąco rozwiązywane w naszym imieniu. Informację o ich wystąpieniu zapewne otrzymamy dopiero wraz z miesięcznym rozliczeniem. Rozwiązanie to przypadnie do gustu szczególnie właścicielom nieruchomości na co dzień mieszkającym w innych miastach lub zagranicą.

Jeśli dojdzie do poważnej awarii, dowiemy się tego nie od rozhisteryzowanych najemców w środku nocy, a rano od zarządcy. Jednocześnie zaproponuje on możliwe rozwiązania wraz z wyceną i poprosi nas o wybór najbardziej dogodnego. Znalezienie fachowca, umówienie z najemcami dogodnego terminu likwidacji usterki oraz przeprowadzenie naprawy będzie już w jego gestii. Warto mieć także na uwadze, że z racji swojego doświadczenia oraz liczby obsługiwanych klientów, nasz zarządca dysponuje sprawdzonymi fachowcami, których obecnie trudno znaleźć. Może on także liczyć na konkurencyjne ceny wynikające z długoterminowej współpracy.

7. Rozliczenia

Ostatnim niezmiernie ważnym elementem usługi jaką jest zarządzanie najmem jest prowadzenie rozliczeń. Począwszy od opłat licznikowych, poprzez rozliczanie miesięcznego czynszu z najemcami, aż po regulowanie podatku od najmu oraz przygotowanie PIT-28. Zależnie od oferty naszego usługodawcy możemy także skorzystać z niezbędnych konsultacji księgowych i prawnych lub zasięgnąć porady w zakresie optymalizacji podatkowej.

Uciążliwość wykonywania opłat związanych z mieszkaniem rośnie wraz z liczbą zarządzanych mieszkań. Oddanie odpowiedzialności za rozliczenia sprawi, że nasze zaangażowanie w wynajmowane mieszkania ograniczy się do minimum, a konkretniej do otrzymywania zbiorczej wypłaty czynszu za wszystkie zarządzane nieruchomości. 

Podsumowanie

Niezależnie od tego czy dysponujemy jednym mieszkaniem czy większą ilością nieruchomości na wynajem, usługa zarządzania najmem to nie tylko gwarancja wygody za niewielką cenę, ale przede wszystkim możliwość zwiększenia zysku. Oddanie mieszkania zarządcy może być szczególnie korzystne dla nieruchomości o mniejszych marżach zysku. Wreszcie, to także profesjonalne wsparcie w sytuacjach problematycznych. Wykupienie takiej usługi porównać można do połączenia ubezpieczenia z funkcją concierge. Firmy zarządzające najmem oferują szeroki wachlarz usług, co może prowadzić do oszczędności kosztów dla właścicieli nieruchomości. Sprawią one, że nasz biznes będzie bezpieczny i będzie się stale rozwijał. Warto dodać, że około 4,5 proc. mieszkańców Polski wynajmuje lokale na zasadach komercyjnych, co wskazuje na rosnącą popularność profesjonalnego zarządzania najmem.